Wałbrzych Miasto. Tu gazetki nie kupisz

Od lat wałbrzyski dworzec Miasto świeci pustkami. Nie chodzi o brak pasażerów – pociągi kursują, ludzie przesiadają się i czekają na połączenia. Problem leży w niezagospodarowanych lokalach usługowych. Na dworcu nie kupisz gazety, ani drobnych przekąsek w sklepie. Jedynym lokalem z gastronomią na terenie dworca jest pizzeria. Można też w ramach relaksu udać się na zajęcia z yogi.  Rolę „sklepu z piciem” pełnią automaty vendingowe, a po jedzenie "do pociągu" pasażerowie idą do sąsiadującej z dworcem Żabki.

Budynek dworca Wałbrzych Miasto przeszedł gruntowną modernizację w latach 2011–2012. Kosztowała ponad 9 mln zł. Obiekt odzyskał blask i stał się nowoczesny. Minęło jednak ponad dekadę, a powierzchnie komercyjne wciąż stoją puste. Oferty wynajmu lokali regularnie pojawiają się na stronach PKP S.A. i portalach nieruchomości. Jedna z aktualnych – lokal usługowy o powierzchni 43 m² na parterze – wyceniona jest na 860 zł miesięcznie. To około 20 zł za metr kwadratowy. W porównaniu ze średnimi stawkami w Wałbrzychu (często 30–50 zł/m², a nawet więcej w lepszych lokalizacjach) nie wygląda to na wygórowaną cenę. I właśnie dlatego sytuacja jest jeszcze bardziej zastanawiająca. Skoro czynsz nie jest kosmiczny, dlaczego nikt nie chce wynająć tych przestrzeni?

Nie tylko o stawkę chodzi

Z informacji, do których dotarliśmy, wynika, że nawet przy takich cenach najemcom po prostu się nie opłaca. Dla małego sklepiku z prasą, kiosku czy punktu z kawą i kanapkami kluczowe znaczenie ma nie sam czynsz, lecz realny ruch pasażerski i możliwość wygenerowania sprzedaży. Do kosztów trzeba doliczyć media, ewentualne koszty pracownicze, towar i adaptację lokalu. Przy ograniczonym potoku podróżnych – typowym dla mniejszych i średnich stacji – biznes może nie domykać się nawet przy rozsądnej stawce. Problem nie jest wyłącznie wałbrzyski. W skali całego kraju puste lokale na dworcach to zjawisko powszechne – nawet na największych obiektach. Temat ten szczegółowo omawia artykuł na portalu Rynek Kolejowy pt. „PKP SA: Jak zarobić na dworcu kolejowym?”.

PKP S.A. podkreśla, że najem i reklama są ważne dla finansowania dworców, ale muszą iść w parze z komfortem pasażerów. Marlena Szlasa, dyrektor Biura Obrotu Nieruchomościami, przyznaje, że dworce to przestrzeń specyficzna. Naturalny przepływ ludzi to największy atut, ale nie zawsze wystarcza.

– Dla wielu mniejszych działalności czynsz jest tylko jednym z elementów kosztów. Równie istotne, a często większe znaczenie mają koszty pracownicze, media, zakup produktów oraz poziom przychodów, który musi te koszty pokryć – ocenia Szlasa w rozmowie z Portalem Kolejowym. Kluczowe okazują się potoki pasażerskie. Szczególnie na mniejszych dworcach przedsiębiorca może nie utrzymać działalności nawet przy rozsądnej stawce.

Spółka deklaruje zmiany: uproszczone procedury najmu (wprowadzone we wrześniu 2024 r.), elastyczność, unikanie nadmiernej konkurencji w tej samej branży oraz poszukiwanie nowych formatów. Przykładem nowego podejścia ma być modernizowany dworzec w Częstochowie. Jednak – jak przyznaje sama PKP – „trudne” lokale zdarzają się nawet na Dworcu Centralnym w Warszawie, zwłaszcza te położone poza głównymi ciągami komunikacyjnymi.

Co z tego wynika dla Wałbrzycha?

Na dworcu Miasto widać to szczególnie wyraźnie. 860 zł za 43 metry nie odstrasza samo w sobie. Odstrasza raczej perspektywa prowadzenia działalności w miejscu, gdzie ruch jest ograniczony, a konkurencja (Żabka tuż obok) silna. Pasażerowie, którzy chcą kupić coś do picia, korzystają z automatów. Po kanapkę, kawę czy przekąskę wychodzą na zewnątrz. PKP S.A. monitoruje rynek i deklaruje otwartość na rozmowy. Oferty są publicznie dostępne, a ceny – formalnie – do negocjacji. Pytanie, czy w przypadku takich stacji jak Wałbrzych Miasto wystarczy sama elastyczność stawek, czy potrzeba bardziej kreatywnego podejścia: krótszych umów, wsparcia na start, czy nawet tymczasowego zagospodarowania przestrzeni pod inne funkcje.

Dworzec ma tętnić życiem – powtarzają przedstawiciele PKP. Na razie w Wałbrzychu Miasto tętni głównie ruchem pociągów i pasażerów, którzy po zakupy muszą iść dalej. Puste lokale – mimo nie najwyższych czynszów – pozostają niemym świadectwem, że samo zmodernizowanie budynku i wystawienie oferty to za mało. Potrzeba realnego dopasowania oferty komercyjnej do lokalnych warunków i rzeczywistego potencjału sprzedażowego.